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刘素霞诉王艳涛为确认房屋所有权案

2014-09-19 12:08:10 来源: 本站

 

刘素霞诉王艳涛为确认房屋所有权案
       ——不动产利害关系人面对不当登记时的救济
肃宁县人民法院 李素平
【关键词】不动产 初始登记 利害关系人
裁判要点】登记权利人在进行不动产登记时提供了不实的资料,导致不动产的初始登记错误,利害关系人是应提起行政诉讼,起诉不动产登记机关,还是提起民事诉讼,起诉登记权利人。要对不动产登记机关提起行政诉讼的前提之一是登记权利人在登记机关提供的资料形式上就不具有合法性,至于资料的真实性,登记机关在登记审查时无权审查,换句话说登记机关只是对资料进行常规性审查,即较严格的形式审查,提起行政诉讼的前提之二是行政相对人提起诉讼时其受侵犯的某种权利是明确的。因为行政诉讼解决的是行政相对人的合法权益受到了行政机关或其工作人员的侵害后的一种法律救济制度,其中就隐含了这样的前提,行政相对人的权益是明确的,即享有什么样的权益对当事人而言是具体的。登记行为是明确权益的一种方式,尤其对不动产物权人而言。因登记机关在审查登记资料时虽对申请人提交的资料予以常规性审查,即依据申请人是否持有登记事由应具备的常规性资料,进而决定是否进行登记及怎样登记。此时,登记机关实行的是权利推定原则,即只要申请人提供了登记事由应具备的常规性资料,登记机关就确认申请人享有物权权利。当利害关系人与登记权利人就权属发生争议时,属物权权利归属不明,此时当事人首先应解决权属问题,即对登记申请人提交的常规性资料的真实性是否予以否定评价,这系民事审判管辖。《物权法》第十九条第二款规定利害关系人可以不动产登记权利人为被告,以所有(用益、担保)物权确认纠纷案由提起民事诉讼。当法院对登记的基础事实予以否定,并认定利害关系人享有物权后,利害关系人可以持法院对某种事实的认定的判决,请求登记机关对错误登记进行纠正。
相关法条《中华人民共和国物权法》第三十三条规定:因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。
案件索引】一审判决书:河北省肃宁县人民法院(2013)肃民初字第143号民事判决书(2013年7月22日)
基本案情
原告刘素霞
被告王艳涛
追加被告王凤仙
原告诉称,2002年6月原告经被告购得土地一块,2008年5月原告又在该地块内出资建起该房屋(三间三层楼房)。在原告不知情的情况下,被告于2012年8月15日办理了包括该地块的土地证(肃国用(2012)第284号),2013年1月9日办理了该房屋的房产权证(冀肃房权证肃宁镇字第17086号),被告在办理土地和房产登记手续时,将原告出资建造的诉争房屋登记在了自己名下,但是该栋楼房的出资完全是原告,所以所有权应属于原告,被告私自将该房屋登记在被告名下,侵犯了原告的合法权益,请求法院判令坐落于武垣南路、站前街西(九龙柱西、路南)的房屋归原告所有。
被告及追加被告辩称,原告所诉房产实际出资人确实是原告,在办理该房的土地证和房产证中因原告与被告系朋友关系,将包括原告房产在内和被告的房产共同办理了土地证,权利人为被告王艳涛,原告的房产办在了被告的名下,被告将房产证交付了原告,对此原告也知情,希望法庭依法裁判。
法院经审理查明:原告刘素霞与王顺通是夫妻关系,原告方提交了刘素霞、王顺通身份证及结婚证复印件证实,对此被告方无异议。
2002年6月4日,原告刘素霞、李泽英、被告王艳涛与肃宁县城关镇南关村民委员会第二生产队签订土地使用权转让协议,肃宁县城关镇南关村民委员会第二生产队将座落在肃宁县骨科医院对面宅基地使用权有偿转让给刘素霞、李泽英、被告王艳涛使用,款额总计37万元。2002年6月5日,王顺通给付王艳涛地基款22万元,王艳涛为其出具了收条。2005年4月21日肃宁县国土资源局出具证明内容为:“武垣路东头路南、骨科医院对过,王艳涛、王顺通、王铁圈三户土地使用证正在办理中。”2006年7月25日被告王艳涛(甲方)与原告刘素霞的丈夫王顺通(乙方)达成土地使用权置换协议,内容为:“一、乙方(王顺通)将沿武垣路东西长3.6米、南北宽7.1米给甲方(王艳涛),甲方将沿街乙方10.8米以南7.1米、东西长10.8米,南北宽7.9米给乙方;二、乙方将0.0383亩置换甲方0.128亩,差价按30万元/亩与甲方找齐。三、甲方按置换后的地界开始施工(详见附图),楼房高度3-7层,乙方不得以任何理由干涉。四、乙方按县城规划决定楼层数量。甲方不得以任何理由干涉,办理开工许可证及相关手续,由乙方自己办理并承担相关费用。五、双方签字后,乙方地基上的简易房立即由乙方拆除,不得影响甲方施工。”2007年8月16日王艳涛、王铁圈、窦玉明、王顺通签订协议,内容为:“九龙宾馆主楼西侧所预留地18米空地(待建)通过协商,分配如下,自窦玉明现有楼房以东留2米胡同为窦玉明与王铁圈(李泽英丈夫)共用,王铁圈占6.4米,王顺通占9.6米,此协议一式四份,望共同遵守。” 原告方提交了以下证据:一、2002年6月4日的协议书一份;二、2002年6月5日王艳涛的收条一张;三、2005年4月21日肃宁县国土资源局证明,四、2006年7月25日被告王艳涛与王顺通达成交换地块的协议及交换后地界图各一份,五、2007年8月16日王艳涛、王铁圈、窦玉明、王顺通签订协议一份。
2007年9月1日王顺通与河北振宇建筑公司的代表潘秋强签订工程施工合同,同日王顺通与王铁圈签订协议,内容为:“王顺通、王铁圈临街门市商住楼五间(肃宁县武垣路东段路南,九龙柱西南角),王顺通3间,王铁圈2间,中间24墙为两家共有产权,如以后需拆迁变动,变动方不得妨碍对方的房屋安全。”自2007年9月1日到2009年4月30日潘秋强支取原告10000元工程质保金的期间内,王顺通给付潘秋强工程款共计269500元,自2010年4月25日起原告刘素霞先后将武垣路东头南门市房三间三层出租给王清茂、肖学英、李怒涛使用。原告方提交了以下证据:六、王顺通与河北振宇建筑公司代表潘秋强签订的工程施工合同一份,七、2007年9月1日刘素霞、王铁圈对五间房共同处理的协议,证明二原告是房屋的所有权人;八、收款收据十张,证明争议房屋为王顺通出资所建;九、租赁合同3份,证明房屋在2010-2012年进行过出租,证明原告是所有权人,且对该房屋有收益;十、2012年8月10日肃宁县人民政府颁发的国用(2012)第284号土地使有权证复印件,其所含部分包括原告刘素霞及王铁圈的土地;十一、肃宁县房产权产籍监理所颁发的冀肃房权证肃宁镇字第17086号产权证,坐落在“武垣西路南、站前街西侧”三层建筑面积754.23平方米的房屋登记在了王艳涛名下,共有人为王凤仙,该证现由原告掌握。
被告方对以上证据真实性无异议。原告及王铁圈的房产之所以办在被告名下是因为该宗地块在办理土地证时只能办理在被告的名下,因为是通过出让取得的土地使用权,所以房产证是基于土地证的使用权人办理的;17086房屋所有权证书登记面积的房产实际出资人是原告及王铁圈。对上述证据的合法性由法庭予以确认。被告方提交了肃宁县人民政府颁发的国用(2012)第284号土地使有权证原件。
原告主张现争议房屋的坐落位置是九龙柱以西武垣路南侧西邻是王铁圈,东邻是王艳涛六层的门店房,南邻是王艳涛,原告的房屋是三间三层。对此被告方均予认可。
原告方称建房的时候正好是三年大变样,是根据城建的规划来建房。因为在施工时出具了2005年4月21日土地局的证明,城建部门未阻拦原告的施工。
裁判结果
肃宁县人民法院于2013年7月22日作出(2013)肃民初字第143号民事判决:位于“武垣西路南、站前街西侧”即九龙柱以西武垣路南侧,西邻是王铁圈,东邻是王艳涛(六层的门店房),南邻是王艳涛的三间三层房屋系原告刘素霞所有。
裁判理由
肃宁县人民法院经审理认为:不动产物权登记产生的公示公信效力,是对社会公众产生的外部效力,即善意第三人有理由相信该登记而与登记的权利人进行交易,但是,不动产物权登记的效力,仅是一种推定效力,即推定登记的物权人为该不动产的权利人,在该不动产物权不涉及善意第三人的情况下,当事人有相反证据证明其为真正的权利人时,可以推翻这种推定,从而维护事实上的权利人。根据《中华人民共和国物权法》第三十三条规定:因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。”本案标的房屋即位于“武垣西路南、站前街西侧”即原告所称的位于九龙柱以西武垣路南侧,西邻是王铁圈,东邻是王艳涛六层的门店房,南邻是王艳涛的三间三层房屋登记在被告王艳涛名下,共有人为追加被告王凤仙。原告主张该栋楼房的出资完全是原告,所有权应属于原告,原告方提交的证据可以证实原告刘素霞、李泽英、被告王艳涛与肃宁县城关镇南关村民委员会第二生产队签订土地使用权转让协议,后以出让方式由被告王艳涛取得土地使用权,原告向王艳涛支付了22万元地基款,2005年4月21日肃宁县国土资源局出具的证明显示原告及王铁圈、王艳涛办理土地使用证的过程,同时,被告王艳涛(甲方)与原告刘素霞的丈夫王顺通(乙方)达成土地使用权置换协议、2007年8月16日王艳涛、王铁圈、窦玉明、王顺通签订的关于伙巷的协议,均显示原告刘素霞、被告王艳涛对土地使用权有明确的约定,原告提交的施工合同、收款收据证实原告对位于九龙柱以西武垣路南侧西邻是王铁圈,东邻是王艳涛六层门店房,南邻是王艳涛的三间三层门店房建设进行了实际的出资,租赁合同3份显示原告一直对三间三层的门店房行使着出租、收益的权利。综上原告刘素霞实际享有着对位于九龙柱以西武垣路南侧三间三层房屋的占用、使用、收益和处分的权利。可以据此认定原告刘素霞是该房产事实上的所有人。被告方对此亦无异议,被告将该争议房产登记在被告名下的行为侵犯了原告的合法权利。
案例注解
《中华人民共和国物权法》第十六条规定:不动产登记簿是物权归属和内容的根据。这是物权认定的依据,但实践中确有发生不动产登记簿的所有权人与实际所有权人分离的情况,这时就涉及了行政与民事诉讼的交叉,本案中被告作为土地使用权人隐瞒了真实情况申请对该地上房产进行房产登记,不动产登记的行政行为不具有违法性,故原告采用民事诉讼进行救济并无不当,原告的证据显示从土地使用权的取得、房屋建设出资、房屋租赁原告一直对争议房产行使了所有权的占有、使用、收益等权利。原告应是争议房产事实上的所有人。而被告在明知的情况下对房产进行错误不动产登记应承担责任。但同时,在审理中提醒我们要严格审查证据的合法性、关联性等,要防范以民事诉讼规避房产的过户费用、契税的情形发生。
 
 
     第一审法院合议庭成员:
郭宗波、李素平、王雅静
                                                                                                                                            一四年六月三十日

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